도생 뜻은 “도시형 생활주택”의 줄임말로, 도시에 건설되는 소형규모의 주택을 말합니다. 이 종류와 기준(주택수, 대출 등)을 확실하게 정리했습니다. 추가로, 도시형 생활주택이 아파트인지 용도구분방법과 문제점/단점까지 바로 아래에 정리했습니다.
1. 도생 뜻 (도시형 생활주택이란?)
“도생”은 도시형 생활주택의 줄임말입니다.
그러면, ‘도시형생활주택’은 뭘까요?!
도시형 생활주택은 도시 지역에 건설되는 주택의 한 형태로,
주로 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당합니다.
🔍도시형 생활주택이란?도시형생활주택 법령 바로보기
👉 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따라 도시지역에 건설되는 주택
좀 더 확실하게 말하자면,
도시형 생활주택은 300㎡ 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시지역에 건설됩니다.
도시형 생활주택의 종류는
원룸형 주택, 소형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있는데요.
각 유형은 특정한 기준과 요건을 충족해야 합니다.
(도생 기준과 종류는 바로 아래에서 알아볼게요!)
💡도생과 함께 ‘근생’도 핫하게 얘기되는데요.
‘근생’도 알아볼까요?
2. 도시형생활주택 기준
도시형 생활주택은 위처럼
크게 3가지 종류로 나뉘고
이에 따른 기준도 다양합니다.
2-1) 도시형 생활주택 종류기준/요건
- 소형 주택
- 세대별 주거전용면적: 60㎡ 이하
- 독립된 주거 가능: 욕실 및 부엌 설치
- 지하층에 세대 설치 금지
- 단지형 연립주택
- 소형 주택이 아닌 연립주택.
- 건축위원회의 심의를 받은 경우, 최대 5층까지 건축 가능.
- 단지형 다세대주택
- 소형 주택이 아닌 다세대주택.
- 건축위원회의 심의를 받은 경우, 최대 5층까지 건축 가능.
2-2) 도시형 생활주택 주택수 기준
주택수 포함 여부에 대한 내용은 주택의 종류와 특정 조건에 따라 달라집니다. 일반적으로 도시형 생활주택은 주택수에 포함되며, 이는 주거용으로 설계된 소형 주택으로, 공동주택의 일종으로 간주되기 때문입니다.
그러나 특정 조건을 충족하는 경우에는 주택수에서 제외될 수 있습니다.
🔍예를 들어, 전용면적이 60㎡ 이하이거나 공시지가가 1억 원 이하인 경우, 해당 주택은 주택수에서 제외됩니다.
이러한 기준은 주택 구매나 임대 시 중요한 요소로 작용하므로, 주택 관련 정책이나 법규를 잘 이해하고 있는 것이 필요합니다.
- 도생 주택수 포함
- 일반적으로 주택수에 포함됨.
- 도생 주택수 포함 제외 (하나라도 만족시)
- 전용면적 20㎡ 이하
- 공시지가 1억 원 이하
- 2024년 1월부터 2025년 12월까지 준공된 전용 60㎡ 이하 주택(수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하) 세제 산정 시 주택수에서 제외
2-3) 도시형 생활주택 대출 기준
도생 대출기준은 규제 변화에 매우 민감한 편입니다.
최신 기준, 도생 대출기준은 아래와 같습니다.
- 대출 한도:
- 분양용: 최대 7,500만 원에서 1억 원까지 대출 가능 1.
- 임대용: 장기일반 임대의 경우 1억 원에서 1억 2,000만 원까지 대출 가능 3.
- 대출금리
- 대출 금리는 대체로 3.5%에서 4.7% 사이
- 대출 종류
- 주택도시보증공사(HUG) 대출
- 민간 대출 (제1,2 금융권 등)
- 대출 상환조건
- 대출 기간, 대출 금액, 상환 방식에 따라 달라짐
- LTV(Loan To Value) 비율은 최대 70%
- DTI(Debt To Income) 비율은 최대 60%
도생 대출은 보통 “우리은행”에서 받는 편인데요.
조건 한번 확인해보면 도생 투자 알아보실때 도움되실 겁니다.
3. 도시형 생활주택 용도 (아파트/빌라/오피스텔 차이?)
도시형 생활주택의 용도는 어디에 포함될까요?
아파트와 빌라, 오피스텔과 차이를 비교해본건데요.
우선 아래 구분을 살펴봅시다.
아파트, 오피스텔, 빌라의 기준은 아래와 같죠.
- 아파트: 5층 이상의 공동주택으로, 여러 가구가 독립적으로 거주할 수 있는 구조입니다. 도시형 생활주택은 아파트의 한 형태로 볼 수 있습니다.
- 오피스텔: 주 용도가 업무시설로, 주거공간이 50% 미만인 건축물입니다. 주거용으로 사용되더라도 주택으로 간주되지 않습니다.
- 빌라: 저층 공동주택으로, 아파트와 유사하지만 규모가 작고, 일반적으로 2~4층으로 구성됩니다.
도시형 생활주택은 크게 세 가지 유형으로 나뉘며,
각각의 특징은 다음과 같습니다:
- 단지형 연립주택: 1개 동의 바닥면적이 660㎡를 초과하면서 5층 이하인 공동주택.
- 단지형 다세대주택: 1개 동의 바닥면적이 660㎡ 이하이면서 5층 이하인 공동주택.
- 소형주택 (과거 원룸형 주택): 세대별 전용면적이 60㎡ 이하이며, 욕실과 부엌이 있는 주택. 세대별 전용면적이 30㎡ 이상인 경우, 거실과 분리된 침실을 최대 3개까지 둘 수 있습니다.
즉! 도시형 생활주택은 아파트와는 다른 개념이며,
소형주택의 일종으로 분류될 수 있습니다.
👉"소형주택"은 특히 1~2인 가구를 대상으로 하며,
최근에는 규제가 완화되어 신혼부부나 자녀를 둔 가구도
거주할 수 있도록 면적과 공간 구성에 대한 제약이 줄어들었습니다.
4. 도시형 생활주택 문제점/단점
도시형생활주택(도생)의 단점은 한두개가 아닌데요.
아래와 같은 치명적인 도행의 문제점/단점이 있습니다.
- 부실설계 및 공사 가능성多
- 주차 공간 부족
- 세대당 주차 공간이 0.4대에 불과하여 주차가 매우 제한적임.
- 차량 소유 가구가 증가하는 추세에서 큰 불편을 초래할 수 있음.
- 부대시설 부족
- 조경, 주차, 복리시설 등 부대시설이 부족하여 거주 환경이 아파트에 비해 열악할 수 있음.
- 채광 및 일조 문제
- 도시 지역에 위치하다 보니 주변 건물로 인해 채광과 일조가 부족할 수 있음.
- 이는 거주자의 생활 질에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.
- 관리의 어려움
- 관리소가 없어 공용 공간 관리나 쓰레기 분리수거, 청소 등을 주민이 직접 해야 함.
- 이로 인해 불편함이 발생할 수 있음.
- 낮은 감정가